Sponsored

Praha - Domácnost, které končí fixace hypotéky, často začne jednat až ve chvíli, kdy od banky přijde nová sazba. Pak se debata zúží na otázku, zda někdo jiný nabídne o dvě nebo tři desetiny procentního bodu méně. To je přirozené, ale neúplné. Refixace není aukce o nejnižší číslo v reklamě; je to provozní rozhodnutí o příštích několika letech rozpočtu.

Trh je stále vysoko nad sazbami, na které si část klientů zvykla v letech levných hypoték. V měnové statistice České národní banky (ČNB) za duben 2026 byla průměrná sazba nových hypotečních obchodů v únoru 2026 4,47 % a RPSN u hypotečních úvěrů 4,64 %. To je tržní průměr za nové obchody, nikoli automatická nabídka pro každého klienta. Konkrétní sazba závisí na zůstatku, LTV, příjmech, historii splácení, délce nové fixace a na tom, jaké doplňkové služby klient akceptuje.

Oficiální sazebníky ukazují, proč je samotná sazba nedostatečná metrika. Komerční banka ve svém oznámení o úrokových sazbách uvádí u hypotečních úvěrů pro občany při LTV 0-80 % minimální sazbu 4,99 % pro fixace na jeden, dva i tři roky a 5,39 % pro fixace na čtyři a pět let; u LTV 80-90 % jsou odpovídající sazby 5,39 % a 5,79 %. Česká spořitelna v pomůcce platné od 29. května 2026 uvádí u Hypotéky České spořitelny pro LTV 0-80 % základní sazby 5,84 % na jeden rok, 5,64 % na dva a tři roky, 5,74 % na čtyři roky a 5,84 % na pět let. Po započtení všech uvedených slev začínají v téže tabulce sazby pro LTV 0-80 % na 5,14 %, 4,94 %, 4,94 %, 5,04 % a 5,14 %.

Klíčové je slovo „po započtení“. Česká spořitelna v dokumentu popisuje slevu 0,5 procentního bodu za splácení z účtu u ČS, 0,1 bodu za pojištění schopnosti splácet a 0,1 bodu u programu Hypotéka pro budoucnost. Komerční banka u sazby „už od 4,99 %“ na produktové stránce uvádí podmínky jako směřování příjmů na účet u banky, rizikové životní pojištění u Komerční pojišťovny, pojištění zastavené nemovitosti u stejné skupiny a energetický průkaz PENB A nebo B. Ministerstvo financí k vázanému poskytování spotřebitelského úvěru připomíná, že úvěr musí být dostupný i bez dalších doplňkových služeb; doplňková služba však může být podmínkou nižší sazby.

Pro klienta to znamená dvě kalkulace. První je sazba bez balíčku a s balíčkem. Druhá je cena balíčku: pojistné, náklady na vedení nebo používání účtu, podmínky příjmu, administrace a riziko, že sleva po změně chování zmizí. Sleva 0,1 nebo 0,5 procentního bodu může být racionální, pokud by klient daný produkt stejně používal. Není automaticky výhodná, pokud kvůli ní platí dražší pojištění nebo ztrácí flexibilitu.

Dopad do měsíční splátky je přitom dostatečně velký, aby se nedal řešit od oka. U zůstatku 3 miliony korun a zbývající splatnosti 25 let vychází anuitní splátka při sazbě 3,0 % zhruba na 14 226 Kč měsíčně. Při 4,47 % je to přibližně 16 624 Kč, při 4,99 % asi 17 520 Kč a při 5,5 % zhruba 18 423 Kč. Přechod z tříprocentní staré sazby na sazbu poblíž současného trhu tak může znamenat nárůst o 2 400 až 4 200 Kč měsíčně, ještě před pojištěním a dalšími produkty.

Právě proto se refixace musí počítat přes rezervu domácnosti. Pokud nový fix přidá několik tisíc korun měsíčně, otázka nezní jen „kolik procent nabídla banka“, ale také zda domácnosti po nové splátce zůstane bezpečný prostor na energie, pojistky, opravy bytu, daň z nemovitosti, školné, auto nebo výpadek příjmu. Pro finanční poradce i bankéře je to místo, kde se z retenčního hovoru stává řízení rizika: klient, který vyhraje nejnižší sazbu, ale zůstane bez hotovostní rezervy, nemá vyhráno.

Další vrstva je délka fixace. Kratší fixace může dávat smysl, pokud domácnost unese riziko, že sazby za rok nebo dva neklesnou tak rychle, jak čeká. Delší fixace kupuje klid, ale může uzamknout vyšší sazbu na dobu, kdy by trh později mohl být níž. Volba proto není technická formalita. Klient by měl porovnat aspoň tři scénáře: současná banka s retenční nabídkou, refinancování u konkurence k datu konce fixace a kratší versus delší fixace při stejné bance.

Předčasné splacení a mimořádné splátky do výpočtu patří také. Ministerstvo financí uvádí, že spotřebitel může u úvěru na bydlení každý rok splatit 25 % úvěru v období jednoho měsíce před výročím fixace. U náhrady nákladů při předčasném splacení úvěru na bydlení po nové úpravě platí strop 0,25 % za každý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však 1 %. ČNB zároveň upozorňuje, že nová právní úprava od 1. září 2024 se u starších fixovaných úvěrů použije od nové fixace započaté po tomto datu. Prakticky: klient, který chce po refixaci zůstat flexibilní, musí se ptát na mimořádné splátky a náklady odchodu ještě před podpisem dodatku.

Stejně důležitá je RPSN a jednorázové náklady. Komerční banka ve vzorovém příkladu na produktové stránce uvádí úvěr 4 miliony Kč na 30 let, pevnou sazbu 4,99 % na tři roky, RPSN 5,13 %, anuitní splátku 21 475 Kč a jednorázové poplatky 4 900 Kč za poskytnutí úvěru včetně ocenění, 2 000 Kč za návrh na vklad do katastru a 2 000 Kč za výmaz. U refixace ve stejné bance nemusí všechny tyto položky vzniknout, u refinancování nebo změny zajištění se ale mohou vracet do hry. I malý rozdíl v sazbě je třeba porovnat s cenou přesunu a administrace.

Nejlepší pracovní postup je proto konzervativní. Nejdřív si vyžádat písemnou nabídku stávající banky včetně nové sazby, RPSN, délky fixace, požadovaných služeb a pravidel mimořádných splátek. Potom získat srovnatelnou písemnou nabídku konkurence, ne jen marketingovou sazbu. Nakonec spočítat měsíční splátku, celkové náklady v první nové fixaci, cenu pojištění a minimální hotovostní rezervu po navýšení splátky.

Konec fixace je vhodný moment vyjednávat. Není to ale moment, kdy má domácnost vyměnit jednu nejistotu za jinou jen proto, že vidí nižší procento. Vyhrává nabídka, která drží splátku, podmínky, rezervu a možnost budoucí změny pohromadě. Nejnižší sazba je pouze začátek rozhovoru.

Sources

Tomáš Horák

Contributing writer at Clarqo.