Sponsored

Nemovitostní fond váže hotovost déle

Otevřený nemovitostní fond se prodává jako praktická cesta k realitám bez kupování bytu, správy nájemníků a hypoteční páky na jedné adrese. To je férová investiční myšlenka. Neznamená však, že investor vlastní kousek domu, který lze kdykoliv proměnit zpět na hotovost. Ve skutečnosti kupuje podílový list fondu, jehož hodnota závisí na ocenění portfolia, nájmech, úvěrech, poplatcích a pravidlech odkupu.

Tento rozdíl je pro retailového klienta zásadní. V bankovní aplikaci nebo u poradce může produkt působit jednoduše: historická výkonnost, rizikový ukazatel, doporučený horizont, tlačítko pro nákup a někde v dokumentech odkup. Uvnitř je ale nelikvidní aktivum. Kancelářská budova, logistický park nebo obchodní centrum se neprodává jako státní pokladniční poukázka. Právě proto otevřený fond stojí na napětí mezi pravidlem, že investor může žádat o odkup, a realitou, že fond drží majetek prodávaný v měsících, ne ve vteřinách.

Česká národní banka v přehledu sektoru investičních fondů popisuje likviditní riziko jako nesoulad mezi krátkou dobou pro vrácení investice a méně likvidními aktivy, typicky u nemovitostních fondů. Při rozsáhlejším odchodu investorů může být fond nucen prodávat aktiva za nevýhodnější ceny, což dopadá i na investory, kteří ve fondu zůstávají. To není varování před každým fondem. Je to mechanika produktu, kterou má klient pochopit před nákupem, ne až ve chvíli, kdy chce peníze zpět.

Odkup není stejný jako bankovní výběr

Dobře je to vidět na dokumentech reálně dostupných českým investorům. Sdělení klíčových informací (KID) fondu REICO NEMOVITOSTNÍ uvádí doporučenou dobu investice pět let a zároveň říká, že podílník může o odkup požádat dříve bez sankce. Jenže vypořádání se řídí objemem odkupů v šestiměsíčním posuzovaném období: do 5 milionů korun má proběhnout bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce; nad 5 až 10 milionů korun do tří měsíců; nad 10 až 50 milionů korun do šesti měsíců; nad 50 milionů korun do 12 měsíců.

To je přesně rozdíl mezi “mohu podat pokyn” a “peníze jsou likvidní jako zůstatek na účtu”. U menších retailových částek může proces v klidném režimu vypadat pohodlně. U větších částek nebo ve stresu už investor stojí na pravidlech fondu a schopnosti správce řídit hotovost, nové přílivy, prodeje aktiv a ochranu zbývajících podílníků.

Sdělení klíčových informací stejného fondu zároveň upozorňuje, že nemovitosti tvoří zásadní část majetku a jejich zpeněžení při snaze dosáhnout nejlepší ceny je časově náročné. V krajním případě může nedostatek likvidních prostředků vést až k pozastavení odkupů. To je podstatnější informace než samotný graf historické výkonnosti.

Nízký rizikový ukazatel neznamená nízkou složitost

Souhrnný rizikový ukazatel (SRI) svádí ke zkratce. REICO i INVESTIKA realitní fond v aktuálních klíčových dokumentech řadí produkt do třídy 2 ze 7. U investičního produktu s nemovitostmi to ale neznamená, že jde o náhradu vkladu. SRI je komparativní ukazatel pravděpodobnosti ztráty kvůli trhu nebo neschopnosti produktu zaplatit; nevypráví celý příběh odkupních lhůt, oceňování nemovitostí, nájemní koncentrace ani pákového efektu.

INVESTIKA ve svém KID popisuje riziko nedostatečné likvidity přímo: obtížnější zpeněžení nemovitostí může v krajním případě znamenat, že fond nebude moci zpětně odkupovat podílové listy. KID zároveň uvádí doporučenou dobu držení pět let a více, požadovanou minimální dobu držení tři roky a upozornění, že při dřívějším odkupu je investor vystaven riziku nedostatečného zhodnocení aktiv. V aktuálním letáku fondu je u třídy CZK uvedeno měsíční obchodování, vypořádání odkupu T+10, hodnota portfolia 37,3 miliardy korun a 65 nemovitostí.

Pro poradce i klienta z toho plyne praktický závěr: riziko není jen “kolísá málo, nebo hodně”. U nemovitostního fondu je stejně důležité, jak často se oceňuje, jaká část majetku je v nemovitostech, jaké jsou nájemní smlouvy, jaký je dluh vůči hodnotě aktiv a jak fond řeší odchody investorů. Měsíční obchodování nebo denní ocenění není totéž jako schopnost prodat budovu bez cenového tlaku.

Poplatek je součást výnosu, ne poznámka pod čarou

Nemovitostní fondy bývají pro retailové investory psychologicky přitažlivé právě proto, že nájem zní stabilněji než akciový trh. Jenže čistý výnos investora vzniká až po nákladech. ČNB v upozornění pro retailové investory připomíná, že poskytovatelé investičních služeb mají dávat úplné a přesné informace o nákladech a poplatcích a že některé náklady jsou jednorázové, jiné průběžné.

U INVESTIKA realitního fondu uvádí KID příklad investice 250 000 korun: náklady celkem 12 250 korun při ukončení po jednom roce a 31 250 korun při držení po doporučených pěti letech; dopad ročních nákladů 4,90 procenta při jednom roce a 2,50 procenta ročně při pěti letech. Vstupní náklad je v KID uveden jako 3 procenta, odměna správce 1,85 procenta ročně a jiné průběžné náklady 0,05 procenta ročně. Leták uvádí maximální vstupní poplatek 4 procenta dle sazebníku, manažerský poplatek 1,7 procenta ročně a poplatek za administraci 0,2 procenta ročně.

Tato čísla nejsou sama o sobě verdikt. U produktu s profesionální správou nemovitostí budou náklady vždy součástí konstrukce. Verdikt přichází až při srovnání s horizontem a účelem peněz. Pokud klient očekává krátkou likvidní rezervu, jednorázový vstupní poplatek a průběžné náklady mění ekonomiku produktu. Pokud jde o dlouhodobou realitní složku portfolia, poplatky se stále musí číst, ale vyhodnocují se v jiném časovém rámci.

Ocenění realit není průběžný burzovní kurz

Další slabé místo zkratkovitého prodeje je ocenění. Podílový list má cenu, ale podkladová nemovitost nemá každý den burzovní order book. Statut Conseq realitní, otevřený podílový fond popisuje nemovitosti jako méně likvidní aktiva a u rizika likvidity výslovně uvádí, že určité aktivum nemusí být zpeněženo včas za přiměřenou cenu. Statut zároveň připouští možnost pozastavení vydávání nebo odkupování podílových listů až na dva roky, pokud je to nezbytné k ochraně práv podílníků.

Stejný statut u nemovitostí počítá s oceňováním a s pravidly pro nemovitostní společnosti. Pro investora je podstatné, že hodnota podílu je odvozená od modelu a znaleckého či odborného procesu, ne od okamžité tržní transakce celé budovy. To může v klidném trhu působit stabilizačně. Ve stresu to ale znamená, že historicky hladká křivka hodnoty nemusí být dobrým odhadem ceny, za kterou by se nemovitost prodávala pod tlakem.

Co má zaznít před nákupem

Otevřený nemovitostní fond může mít místo v portfoliu. Pro část domácností dává smysl jako dlouhodobá realitní expozice bez přímého vlastnictví jedné nemovitosti. Pro poradce a informované investory je ale klíčové nepřeklápět tuto větu do prodejní zkratky “stabilní výnos z cihel”. Klient nekupuje cihly. Kupuje fondový slib správy a odkupu podle pravidel, za poplatek a s rizikem, že realitní trh, nájemníci, dluhové financování nebo odchody investorů změní výsledek.

Před nákupem proto nestačí podívat se na výkonnost za poslední rok. V KID, statutu a factsheetu má investor najít pět položek: doporučený horizont, odkupní pravidla, možnost pozastavení odkupů, skladbu a koncentraci portfolia, a všechny jednorázové i průběžné náklady. Teprve potom lze říct, zda produkt odpovídá účelu peněz.

Jednoduché pravidlo je tvrdší než marketing. Peníze, které může domácnost potřebovat na opravu auta, daň, kauci nebo půlroční rezervu, do otevřeného nemovitostního fondu nepatří jen proto, že fond přijímá odkupní pokyny. Otevřený realitní fond není bankomat na cihly. Je to investiční produkt s pravidly, která je třeba číst předem.

Zdroje

Tomáš Horák

Contributing writer at Clarqo.