Sponsored

Refixace hypoték mění rozpočet dřív než sazebník

Konec fixace hypotéky se často začne řešit jako soutěž sazeb. Domácnost čeká na nabídku své banky, porovná ji s reklamními čísly konkurence a teprve potom řeší, co nová splátka udělá s měsíčním rozpočtem. Po letošní jarní analýze České národní banky (ČNB) je přesnější obrátit pořadí. Nejdřív rozpočet, potom sazebník.

ČNB v boxu ke Zprávě o měnové politice jaro 2026 připomíná, že refixace a refinancování jsou dnes samostatný kanál, kterým se úrokové sazby propisují do výdajů domácností. Pro účely analýzy ČNB počítá do refinancování jak změnu sazby u původní banky, tedy refixaci, tak přechod úvěru k jiné bance. Jde tedy o širší problém než jen nové hypotéky na koupi bytu nebo domu.

Vlna končících fixací má konkrétní časování. ČNB uvádí, že v roce 2026 budou končit fixace především u úvěrů poskytnutých v roce 2021 se zůstatkovou hodnotou jistin přibližně 470 miliard korun a průměrnou stávající sazbou 3,2 %. V roce 2027 má objem dosáhnout zhruba 530 miliard korun a v roce 2028 nejméně 600 miliard korun. Zároveň se změnila struktura nových fixací: v roce 2025 mělo podle ČNB 94 % sjednaných úvěrů fixaci na tři roky nebo kratší období.

Pro jednotlivou domácnost je nejdůležitější údaj o splátce. ČNB pro rok 2026 odhaduje kumulativní dopad změny splátek do výdajů domácností přibližně na 2 miliardy korun. U dotčených hypotečních domácností to odpovídá asi 15% zvýšení splátky, v průměru zhruba o 1 900 korun měsíčně. Makroekonomicky může být tento dopad omezený. V rozpočtu konkrétní rodiny je to ale položka, která soupeří s energiemi, pojistkami, dopravou, školkou, servisními náklady bytu a tvorbou rezervy.

Refixace proto začíná výdajovým testem. Domácnost by si měla ještě před jednáním s bankou napsat tři čísla: dnešní splátku, splátku při nabídnuté sazbě a splátku ve stresovém scénáři. U modelového zůstatku 3 miliony korun a zbývající splatnosti 25 let vychází anuitní splátka při sazbě 3,2 % přibližně na 14 540 korun měsíčně. Při sazbě 4,5 % je to asi 16 675 korun. Při 5,2 % zhruba 17 890 korun. Nejde o univerzální nabídku banky; je to ilustrace citlivosti rozpočtu na sazbu.

Modelový scénář Sazba Splátka při 3 mil. Kč a 25 letech
starší fixace blízko průměru ČNB pro rok 2026 3,2 % 14 540 Kč
nová sazba v umírněném scénáři 4,5 % 16 675 Kč
stresový scénář pro rozpočet 5,2 % 17 890 Kč

Tato tabulka má smysl jen tehdy, když vedle ní stojí rezerva. Pokud vyšší splátka pouze sníží přebytek, jde o nepříjemnou, ale zvládnutelnou změnu. Pokud zruší pravidelné spoření na opravy, pojistné, daně z nemovitosti nebo krátkodobou rezervu, refixace začne měnit chování domácnosti dřív, než se objeví problém se splácením.

Druhý test je kalendář. Raiffeisenbank na stránce k předčasné splátce uvádí mezi bezplatnými situacemi mimo jiné konec fixace, období do tří měsíců po sdělení nové sazby pro další fixaci a jednou ročně 25 % z celkové výše hypotéky k výročí podpisu smlouvy. Česká spořitelna u předčasného doplacení upozorňuje, že hypotéku lze doplatit bez dalších nákladů při konci fixace a v případech daných zákonem nebo úvěrovou smlouvou. MONETA popisuje bezplatnou mimořádnou splátku až 25 % celkové výše úvěru v měsíci před výročím smlouvy a také bezplatné doplacení na konci fixace.

Komerční banka ukazuje, proč nestačí číst jen marketingový slib o flexibilitě. U hypoték sjednaných od 1. září 2024, případně u starších hypoték refixovaných po tomto datu, uvádí právo požadovat účelně vynaložené náklady vypočtené podle zákona. Popisuje je jako součet administrativních nákladů a úrokového rozdílu mezi smluvním a referenčním úrokem, přičemž zákonný strop činí 0,25 % z předčasné splátky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše 1 %.

ČNB ke starším výkladům účelně vynaložených nákladů doplňuje, že od 1. září 2024 platí nová právní úprava pro určení nákladů u některých spotřebitelských úvěrů na bydlení a vztáhne se i na starší úvěr s pevnou sazbou od chvíle, kdy po tomto datu začne nové fixační období. Pro klienta to znamená jednoduchou kontrolu: jiné podmínky může mít splátka v den konce fixace, jiné mimo něj, jiné při 25% výroční splátce a jiné při úplném refinancování mimo zákonné bezplatné situace.

Ekonomický přínos refixace se proto musí počítat po korunách, ne po desetinách procentního bodu. Pokud konkurenční banka nabídne nižší sazbu, rozdíl ve splátce je třeba porovnat s náklady na administrativu, odhad, katastr, čas, případné pojištění schopnosti splácet a riziko, že domácnost při přesunu vyčerpá hotovostní rezervu. U části klientů může vyhrát odchod. U části klientů může dávat větší smysl vyjednat lepší podmínky u stávající banky a použít hotovost na mimořádnou splátku v zákonném okně.

Pro bankovní poradce a produktové týmy je důležité neprodávat refixaci jako izolované procento. Klient potřebuje slyšet, jak se změní splátka, zda se změní splatnost, jaká je cena předčasné splátky, jak dlouho platí nabídka, zda se mění podmínky pojištění a co se stane, když chce poslat část úspor na jistinu. Teprve potom má smysl mluvit o délce nové fixace.

Pro spotřebitele je praktický závěr ještě kratší. Před koncem fixace si udělejte vlastní rozpočet ve třech scénářích, zkontrolujte datum výročí smlouvy, vyžádejte si přesné vyčíslení od banky a nechte si potvrdit, co je zdarma a co už spadá do náhrady nákladů. Nejnižší sazba v tabulce může být dobrá zpráva. Rozhodnutí ale obstojí až ve chvíli, kdy po nové splátce zůstane domácnosti dostatečná hotovostní rezerva.

Zdroje

Tomáš Horák

Contributing writer at Clarqo.