Dubnový hypoteční trh vypadá na první pohled jako návrat k normálu. ČBA Monitor u dubnového Hypomonitoru uvádí průměrnou sazbu nových hypoték 4,52 % a mezi grafy pracuje s letošním objemem skutečně nových hypoték 141,3 miliardy Kč. To je důležitý signál pro banky i poradce: poptávka po úvěrech se nevrátila jen proto, že sazby spadly k hodnotám z levných let. Nevrátila se. Trh se spíš naučil fungovat v prostředí, kde čtyřprocentní sazba není výjimka.
Pro spotřebitele je ale podstatné rozlišit dvě roviny. První je nový úvěr na koupi bytu nebo domu. Tam se řeší aktuální sazba, LTV, příjem domácnosti, délka fixace, poplatky, pojištění schopnosti splácet a rychlost schvalování. Druhá rovina jsou refixace starších hypoték. Tam klient často neporovnává, zda si bydlení pořídí, ale kolik bude stát pokračování závazku, který už má.
ČBA Monitor v květnovém komentáři k refixacím upozorňuje, že letošní rok přináší silnou vlnu končících fixací. Odkazuje přitom na odhad ČNB, podle něhož budou v letech 2026 až 2028 končit fixace hypoték v průměrném objemu 534 miliard Kč ročně. To je podstatnější údaj než samotná dubnová sazba. Ukazuje, že vyšší úrokové prostředí se do domácností nepřeneslo najednou v roce 2022 nebo 2023. Dobíhá postupně podle toho, kdy komu končí fixace.
ČBA zároveň pracuje se scénáři úrokového šoku. Pro letošní rok uvádí u končících fixací z období nízkých sazeb zátěž 1,1 až 1,4 procentního bodu a v letech 2027 až 2028 zmírnění do rozmezí 0,1 až 0,6 procentního bodu. Negativní úrokový šok u části domácností letos podle ČBA dosáhne přibližně 3,5 % průměrného rodinného příjmu žadatelů o hypotéku; v průměru napříč všemi domácnostmi má být zhruba poloviční.
Tato čísla dávají dubnovým hypotečním objemům jiný význam. Silnější nový prodej nemusí znamenat, že domácnosti už sazby neřeší. Může znamenat, že část kupujících po odkladech přijala novou cenovou hladinu nemovitostí i úvěrů, zatímco část starších klientů teprve dobíhá do vyšších splátek. Pro banku jsou to dva různé obchodní i rizikové procesy. Nového klienta musí získat a ocenit. Stávajícího klienta musí udržet, ale zároveň mu nepodcenit budoucí schopnost splácet.
Pro poradce a produktové týmy z toho plyne praktický závěr: srovnání hypotéky podle jedné sazby je slabé. U nových úvěrů rozhoduje kombinace sazby, fixace, odhadu nemovitosti, započítání příjmu a nákladů na povinné nebo motivované doplňky. U refixace je navíc důležité, zda klient skutečně může odejít ke konkurenci, jaké náklady by refinancování vyvolalo a jestli mu banka umí nabídnout kratší fixaci bez zbytečného cenového trestu.
Spotřebitel by měl na dubnová čísla reagovat střízlivě. Průměrná sazba 4,52 % není osobní nabídka. U konkrétní domácnosti se může výsledná cena lišit podle LTV, příjmu, typu nemovitosti, interního scoringu banky a dalších produktů ve smluvním balíku. Přitom rozdíl několika desetin procentního bodu u vysokého úvěru znamená ve splátce viditelnou částku, zvlášť pokud se současně mění pojistné, účet nebo poplatková struktura.
Zvláštní pozornost si zaslouží kratší fixace. Klient může čekat, že za dva nebo tři roky bude refinancovat levněji, ale kupuje si tím i nejistotu dalšího rozhodování. Delší fixace zase přináší cenu za klid a může být méně pružná, pokud sazby klesnou rychleji, než dnes čeká trh. Rozumné srovnání proto nezačíná otázkou, která banka má nejnižší plakátovou sazbu. Začíná otázkou, jakou změnu splátky domácnost unese, když se očekávání nenaplní.
Makro pohled ČNB vysvětluje, proč úleva nepřichází rychle. Centrální banka v jarní Zprávě o měnové politice uvedla, že po květnovém jednání ponechala sazby beze změny a že inflace se má na přelomu letošního a příštího roku pohybovat poblíž 3 %. Pokud ČNB nechce předčasně uvolnit měnové podmínky, banky nemají silný důvod přenášet klientům rychlý pokles ceny peněz.
Hypoteční trh se tedy znovu rozjel, ale není levný. Duben ukazuje objemovou sílu, zatímco refixace ukazují setrvačnost starších smluv. Pro domácnosti je nejdůležitější nečekat, že průměrná sazba na trhu automaticky vyřeší jejich vlastní splátku. U nové hypotéky i refixace je potřeba porovnat celou smlouvu, ne jen první číslo v reklamní sazbě.