Podpojištění u nemovitosti nevzniká tím, že klient nemá pojištění. Vzniká častěji tím, že pojištění má, platí ho roky, ale pojistná částka zaostane za hodnotou domu, bytu nebo vybavení. Dokud se nic nestane, je rozdíl vidět hlavně v nižším pojistném. Při škodě se ale matematika obrátí: pojišťovna neposuzuje, kolik klient ušetřil na ceně pojistky, nýbrž zda sjednaná horní hranice plnění odpovídala hodnotě pojištěného majetku.
Česká asociace pojišťoven v metodice k pojistné hodnotě stavby uvádí, že pojistná částka nebo limit plnění by měly vycházet z pojistné hodnoty stavby v nové ceně, tedy z ceny, za kterou by bylo možné postavit stavbu stejného druhu, velikosti a kvality. Pokud je sjednaná pojistná částka nižší než pojistná hodnota, vzniká riziko podpojištění a plnění nemusí pokrýt celou škodu. To je podstatné: u domu se typicky neřeší historická kupní cena ani zůstatek hypotéky, ale reprodukční hodnota stavby.
Příklad je jednoduchý. Rodinný dům má aktuální pojistnou hodnotu 8 milionů korun, ale smlouva je stále nastavena na 5 milionů. Po škodě za 1 milion korun může být rozhodující poměr mezi pojistnou částkou a hodnotou majetku. Nejde jen o totální škodu. Podpojištění se může projevit i u částečné škody, kdy klient čeká, že oprava střechy, rozvodů nebo fasády bude uhrazena do výše faktury, ale smlouva byla nastavena na starší, nižší hodnotu.
Kooperativa v souboru dokumentů k pojištění majetku a odpovědnosti občanů definuje pojistnou hodnotu jako hodnotu věci rozhodnou pro stanovení pojistné částky. U podpojištění uvádí, že pokud je v době pojistné události pojistná částka nižší než pojistná hodnota pojištěné věci, má pojišťovna právo snížit plnění ve stejném poměru, v jakém je pojistná částka k pojistné hodnotě. Současně pracuje s indexací pojistných částek, limitů plnění a pojistného; při odmítnutí indexace upozorňuje na riziko podpojištění.
Generali Česká v podmínkách Můj majetek 2.0 pracuje se stejnou logikou pojistné hodnoty, pojistné částky a podpojištění. U pojištění obytných budov, bytů a domácností popisuje indexaci jako navyšování pojistné částky pro další pojistné období. Pokud pojistná částka indexována není, může dojít k podpojištění. U domácnosti dokument výslovně uvádí, že pojišťovna uplatní snížení plnění z titulu podpojištění, pokud je pojistná částka nižší o více než 20 procent než částka odpovídající pojistné hodnotě.
Pro spotřebitele z toho plyne nepříjemná, ale praktická věc: levnější pojistka může být levnější proto, že kryje méně majetku, než klient skutečně má. Pro poradce a bankovní pracovníky je to zase připomínka, že kontrola majetkové pojistky u hypotéky není jen zaškrtnutí vinkulace. Nemovitost může být pojištěná ve prospěch banky, ale zároveň podhodnocená vůči současným stavebním nákladům. Banku zajímá zajištění úvěru, klienta obnova bydlení.
Podpojištění nevzniká jen zdražením stavebních prací. Mění ho i rekonstrukce a postupné vybavování domu. Zateplení, tepelné čerpadlo, fotovoltaika, nová kuchyň, vestavěný nábytek, garáž, zahradní stavba nebo přestavba podkroví mohou zvýšit hodnotu stavby i domácnosti. Část těchto položek může ve smlouvě patřit do nemovitosti, část do domácnosti a část do připojištění nebo zvláštních limitů. Pokud smlouva zůstane ve stavu před rekonstrukcí, riziko není v tom, že klient “zapomněl papír”; riziko je, že škoda bude počítána proti neaktuální pojistné částce.
Indexace není kosmetická položka v dopise od pojišťovny. Je to mechanismus, který má pojistnou částku přibližovat vývoji hodnoty majetku a stavebních nákladů. Není ale náhradou za skutečnou revizi smlouvy. Pokud klient dům významně upravil, zdědil byt po rekonstrukci, změnil využití části nemovitosti nebo pořídil drahé vybavení, samotná automatická indexace nemusí stačit. Naopak odmítnutí indexace může krátkodobě zbrzdit růst pojistného, ale zvyšuje riziko, že při škodě bude smlouva posuzována jako podpojištěná.
Česká národní banka ve svém desateru ke sjednávání pojištění připomíná dvě věci, které jsou u podpojištění důležité. Distributor má před sjednáním nebo podstatnou změnou pojištění shromáždit informace o zákazníkovi, jeho cílech a potřebách. A zákazník má dostat smluvní a předsmluvní dokumentaci včas, aby se s ní mohl seznámit; patří sem pojistné podmínky a záznam z jednání. U majetkové pojistky by záznam neměl být formální příloha. Má být jasné, jak se došlo k pojistné částce, jaká rizika a výluky byly řešeny a co se stane, pokud hodnota majetku poroste.
Kontrola smlouvy proto začíná u čtyř otázek. První: jaká je dnes pojistná hodnota stavby v nové ceně. Druhá: jaká je hodnota domácnosti a zda jsou dražší položky v běžném limitu, nebo mají sublimit. Třetí: zda smlouva obsahuje indexaci a co se stane při jejím odmítnutí. Čtvrtá: kdy naposledy klient oznámil rekonstrukci, přístavbu nebo nové technické vybavení.
Cena pojistky má smysl až po těchto otázkách. Klient může vědomě přijmout vyšší spoluúčast, užší rozsah rizik nebo nižší limit u některých položek. To je normální volba. Problém je, když nižší pojistné vznikne bez vědomí, že pojistná částka neodpovídá hodnotě majetku. Taková úspora vydrží jen do první větší škody.