Sponsored

Praha – Refixace hypotéky se v domácnostech často řeší jako administrativní dopis od banky: končí fixace, banka pošle novou sazbu a klient zkusí získat o několik desetin procentního bodu lepší nabídku. Takový postup zachytí jen část problému. V prostředí, kde se staré levné úvěry postupně přeceňují do vyšších sazeb, je refixace hlavně testem měsíčního rozpočtu.

Česká národní banka (ČNB) to v jarní Zprávě o měnové politice 2026 popsala samostatným boxem o refixacích a refinancování hypoték. Podle ČNB dosáhne objem stávajících úvěrů k refinancování maxima v letech 2026 až 2028. Pro rok 2026 odhaduje kumulativní dopad do výdajů domácností na splácení dluhu zhruba na 2 mld. Kč; pro domácnosti s hypotékou to v průměru znamená navýšení splátky asi o 15 %, tedy přibližně o 1 900 Kč měsíčně.

To není makroekonomická zajímavost odtržená od praxe. Je to důvod, proč se refixace nemá redukovat na hledání nejnižší marketingové sazby. V měnové statistice ČNB 5/2026 byla u nových hypotečních úvěrů v březnu 2026 uvedena sazba 4,45 % a RPSN 4,61 %. Tato čísla popisují tržní průměr za nové obchody v korunách, ne závaznou cenu pro konkrétní domácnost. Klient s jiným poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), splatností, příjmy, zástavou nebo ochotou přijmout doplňkové služby může dostat jinou nabídku.

První položkou srovnání je proto rozdíl mezi nominální sazbou a RPSN. Úrok říká, jak se úročí jistina. RPSN přidává standardizovaný pohled na náklady úvěru. U refixace ve stejné bance nemusí vzniknout stejné jednorázové náklady jako při refinancování, ale RPSN zůstává užitečná kontrola, zda se za nižší úrok nepřesouvají náklady jinam. Pokud dvě nabídky pracují s jinou dobou fixace, jinými poplatky nebo jiným pojištěním, samotná sazba nestačí.

Bankovní sazebníky ukazují, proč je potřeba číst tabulku až do konce. Česká spořitelna v pomůcce sazeb platné od 29. května 2026 uvádí u Hypotéky České spořitelny pro LTV 0-80 % základní sazby 5,84 % pro roční fixaci, 5,64 % pro dvouletou a tříletou fixaci, 5,74 % pro čtyřletou fixaci a 5,84 % pro pětiletou fixaci. Po započtení všech uvedených slev klesají minimální sazby v téže řadě na 5,14 %, 4,94 %, 4,94 %, 5,04 % a 5,14 %.

Rozdíl nevzniká sám od sebe. Dokument České spořitelny uvádí slevu 0,5 procentního bodu za splácení z účtu u banky, 0,1 bodu za pojištění schopnosti splácet a 0,1 bodu za program Hypotéka pro budoucnost. Klient tedy neporovnává jen sazbu, ale i cenu a závazky balíčku. Pokud by účet a pojištění používal i bez hypotéky, může sleva dávat ekonomický smysl. Pokud si kvůli ní pořizuje produkt, který by jinak nechtěl, musí do výpočtu vstoupit pojistné, podmínky účtu a riziko ztráty slevy při pozdější změně chování.

Stejný princip je vidět u Komerční banky. KB na produktové stránce hypotéky uvádí sazbu od 4,99 % p. a., ale zároveň popisuje podmínky pro její získání: směřování příjmů na účet u banky, rizikové životní pojištění u Komerční pojišťovny, pojištění zastavené nemovitosti u stejné skupiny a průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) A nebo B. V reprezentativním příkladu uvádí úvěr 4 mil. Kč na 30 let, pevnou sazbu 4,99 % na tři roky, RPSN 5,13 % a anuitní splátku 21 475 Kč. Jednorázové poplatky v příkladu zahrnují 4 900 Kč za poskytnutí úvěru včetně ocenění, 2 000 Kč za návrh na vklad do katastru a 2 000 Kč za návrh na výmaz.

Třetí položkou je délka fixace. Kratší fixace může být rozumná pro domácnost, která unese riziko, že sazby v příštích dvou letech neklesnou podle očekávání. Delší fixace kupuje stabilitu splátky, ale může uzamknout sazbu nad budoucí úrovní trhu. U refixace proto nejde jen o otázku, zda je dvouletá fixace o pár desetin levnější než pětiletá. Jde o to, jak velký prostor má rozpočet při horším scénáři a jakou hodnotu má pro domácnost jistota stejné splátky.

Praktický výpočet by měl začít u nové splátky, ne u tabulky sazeb. U zůstatku 3 mil. Kč a zbývající splatnosti 25 let vychází anuitní splátka při sazbě 3,0 % zhruba na 14 226 Kč měsíčně. Při 4,45 % je to přibližně 16 589 Kč, při 4,99 % asi 17 520 Kč a při 5,50 % přibližně 18 423 Kč. Rozdíl proti staré tříprocentní sazbě tak může být 2 400 až 4 200 Kč měsíčně ještě před započtením pojištění a dalších nákladů.

Čtvrtou položkou jsou mimořádné splátky a možnost odejít později. Komerční banka u hypotéky uvádí, že v období tří měsíců před skončením platnosti úrokové sazby lze splatit celou hypotéku bez sankcí a že každý rok lze splatit 25 % hypotéky zdarma. U klienta, který čeká prodej nemovitosti, dědictví, vysoký bonus nebo částečné splacení z úspor, může být flexibilita stejně důležitá jako rozdíl 0,1 procentního bodu v sazbě.

Pro bankéře a poradce je refixace retenční okamžik, ale pro domácnost je to rozpočtové rozhodnutí. Základní pracovní postup by měl mít čtyři kroky. Vyžádat si písemnou nabídku stávající banky včetně sazby, RPSN, délky fixace, podmíněných slev a pravidel mimořádných splátek. Získat srovnatelnou konkurenční nabídku, ne jen sazbu z webu. Spočítat splátku a celkové náklady během nové fixace včetně pojištění a poplatků. Nakonec ověřit, kolik hotovostní rezervy zůstane po nové splátce.

Refixace není špatná zpráva automaticky. Je to ale moment, kdy se stará cena dluhu potká s dnešními sazbami, cenou doplňkových služeb a odolností domácího rozpočtu. Nejnižší číslo v reklamě může být dobrý začátek jednání. Samo o sobě však neříká, zda domácnost po refixaci zvládne další tři nebo pět let bez provozního napětí.

Sources

Tomáš Horák

Contributing writer at Clarqo.