Sponsored

ČNB drží sazby, refixace hypoték není sleva

Český hypoteční trh se po květnové sazbové pauze ČNB neotevírá tak jednoduše, jak by naznačoval titulek o levnějších úvěrech. Bankovní rada 7. května 2026 ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,50 %, diskontní sazbu na 2,50 % a lombardní sazbu na 4,50 %. To je pro banky důležitý základ ceny peněz. Pro domácnost s končící fixací je ale důležitější jiná otázka: jak se její stará smlouva přepočte do dnešních příjmů, hodnoty nemovitosti a bankovních standardů.

První číslo, které stojí za pozornost, není reklamní sazba banky. ČNB v posledním komentáři k úrokovým sazbám měnových finančních institucí za březen 2026 uvádí, že úroková sazba z nových hypotečních úvěrů klesla na 4,45 %. U širších úvěrů na bydlení šlo o 4,51 %. Jsou to průměry za bankovní sektor v korunách, nikoli nabídka pro konkrétního klienta. Přesto dávají pevnější kotvu než ceníková sazba “od”, protože zachycují skutečné nové obchody v systému.

Druhá kotva je úvěrový standard. Dubnové Šetření úvěrových podmínek bank od ČNB říká, že standardy a podmínky bank u úvěrů domácnostem na bydlení se v prvním čtvrtletí 2026 v souhrnu významněji nezměnily. Poptávka po úvěrech naopak rostla a podporovala ji úroveň úrokových sazeb, spotřebitelská důvěra i očekávání dalšího růstu cen rezidenčních nemovitostí. Jinými slovy: trh je aktivnější, ale kontrolní brána se sama od sebe nerozšířila.

To je podstatné hlavně u refixace. Klient může slyšet, že sazby proti vrcholu klesly, a čekat úlevu. Refixace ale není sleva za věrnost ani automatické přecenění starého úvěru podle nejlepší sazby v letáku. Je to nové rozhodnutí o ceně rizika u existujícího závazku. Banka posuzuje výši zůstatku, hodnotu zajištění, historii splácení, příjem domácnosti, délku nové fixace a často i vztah klienta k dalším produktům. Pokud klient zároveň zvažuje refinancování, přidává se kontrola u nové banky a praktické náklady přesunu.

Pro domácnost je rozdíl mezi novou hypotékou a refixací psychologicky velký. U nové hypotéky se rozhoduje, zda vůbec koupit nemovitost. U refixace se rozhoduje, kolik bude stát pokračování už uzavřeného závazku. Proto může i sazba, která na trhu vypadá “nižší”, znamenat vyšší měsíční splátku než stará fixace sjednaná v období levnějších peněz. Srovnání se má dělat proti vlastní dosavadní sazbě a rozpočtu, ne proti průměru trhu.

Jednoduchý splátkový test ukazuje směr. U nesplacené jistiny 3,5 milionu Kč se zbývající splatností 25 let je splátka při sazbě 2,5 % zhruba 15 700 Kč měsíčně. Při 4,45 % vychází přibližně na 19 300 Kč. Rozdíl kolem 3 600 Kč měsíčně není predikce pro každého klienta, ale mechanika refixace: i pokles tržních sazeb může být pro staršího klienta zdražením, pokud jeho původní fixace vznikla v prostředí výrazně nižších sazeb.

Pro profesionály v bankách a poradenství z toho plyne méně pohodlný závěr. Není přesné říkat klientům jen to, že hypotéky zlevňují. Přesnější je rozlišit tři vrstvy: sektorová průměrná sazba nových obchodů, individuální nabídka pro konkrétní LTV, tedy poměr úvěru k hodnotě zástavy, a příjem, a změna proti klientově staré smlouvě. Teprve třetí vrstva říká, zda domácnost reálně pocítí úlevu, nebo naopak vyšší zatížení.

ČNB v dubnovém šetření zároveň popisuje růst poptávky po úvěrech na bydlení jako kombinaci sazeb, spotřebitelské důvěry a očekávání růstu cen nemovitostí. To může vytvářet tlak na rychlé rozhodování. Spotřebitel ale nemá zaměňovat vyšší poptávku za bezpečnější produkt. Pokud ceny nemovitostí rostou rychleji než příjmy, může se dostupnost úvěru zlepšovat jen na papíře: sazba je nižší než před rokem, ale jistina je vyšší a rozpočet domácnosti zůstává napjatý.

U refixace má proto smysl dívat se na několik konkrétních bodů. První je zůstatek jistiny a nová splátka v korunách, ne jen procentní sazba. Druhý je délka fixace: kratší fixace nechává otevřenou možnost budoucího poklesu sazeb, ale také riziko dalšího rozhodování. Delší fixace kupuje předvídatelnost, obvykle za cenu menší pružnosti. Třetí je celková smluvní struktura, včetně případných poplatků, pojištění schopnosti splácet, běžného účtu nebo dalších podmínek, které mohou výslednou cenu měnit.

Důležité je i načasování. Banky typicky posílají nabídky před koncem fixace, ale klient nemusí čekat na poslední týden. Pokud chce porovnávat refinancování, potřebuje čas na odhad nemovitosti, doložení příjmů a schvalovací proces. Čas sám o sobě sazbu nesníží, ale snižuje riziko, že domácnost přijme první nabídku jen proto, že už nemá prostor na kontrolu alternativ.

Sazbová pauza ČNB tedy nemění základní pravidlo: levnější trh není totéž co levnější vlastní hypotéka. Průměrná sazba nových hypotečních úvěrů podle ČNB klesla, poptávka po úvěrech na bydlení roste a bankovní standardy zůstaly v souhrnu stabilní. Pro domácnost s končící fixací je ale rozhodující vlastní matematika splátky. Refixace se má číst jako nový rozpočtový test, ne jako automatická sleva.

Zdroje

Tomáš Horák

Contributing writer at Clarqo.