Die Finanzaufsicht BaFin hat den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt in ihrem Jahresbericht Risiken im Fokus 2026 zu einem eigenständigen Fokusrisiko erklärt. Es ist das dritte von neun Risiken, die die Behörde für das laufende Jahr benennt, und es steht für eine Kreditklasse, die die Aufseher so genau beobachten wie kaum eine andere. Der Grund ist eine Mischung aus Größe, Verwundbarkeit und einer Erholung, die auf sich warten lässt.
Zur Größe: Kredite für Gewerbeimmobilien machten im dritten Quartal 2025 rund neun Prozent der aggregierten Bilanzsumme der deutschen Banken aus. Das klingt überschaubar, ist es aber nicht. Die Summe ist konzentriert bei Instituten, deren Geschäftsmodell stark auf die Finanzierung von Bürohäusern, Einzelhandelsflächen und Projektentwicklungen ausgerichtet ist. Genau dort, wo die Diversifikation fehlt, trifft ein schwacher Markt die Bilanz mit voller Wucht.
Und der Markt ist schwach. Seit dem zweiten Quartal 2022 sind die Preise für Büroimmobilien nach den Zahlen der BaFin um 13,7 Prozent gefallen, die für Einzelhandelsobjekte um 14,9 Prozent. Gegenüber dem Niveau von Ende 2019 liegt der Rückgang im Einzelhandel sogar bei mehr als 21 Prozent. Selbst gewerblich genutzte Wohnimmobilien, lange der stabilere Teil des Marktes, gaben um 3,6 Prozent nach. Hinter diesen Durchschnitten stehen strukturelle Verschiebungen: Das Homeoffice drückt die Nachfrage nach Bürofläche, der Onlinehandel die nach Ladenfläche.
Die eigentliche Sorge der Aufseher ist aber nicht der Preis, sondern die Kreditqualität. Die Quote notleidender Gewerbeimmobilienkredite steigt seit Anfang 2023 kontinuierlich. Im dritten Quartal 2025 lag sie bei den kleineren, weniger bedeutenden Instituten bei 4,4 Prozent, bei den großen, bedeutenden Instituten sogar bei 6,4 Prozent. Notleidende Kredite sind ein nachlaufender Indikator: Sie zeigen die Belastung erst an, wenn Preisverfall und Zinsanstieg sich längst in den Büchern niedergeschlagen haben. Dass die Quote weiter klettert, deutet darauf hin, dass der Zyklus noch nicht durchlaufen ist.
Hinzu kommt ein Refinanzierungsrisiko. Viele Gewerbeimmobilienkredite sind endfällig: Am Laufzeitende muss der Kredit abgelöst oder verlängert werden, oft zu deutlich höheren Zinsen als bei Abschluss. Wo der Wert der Immobilie zugleich gesunken ist, reicht die Sicherheit womöglich nicht mehr aus, um die Anschlussfinanzierung zu tragen. Seit Mitte 2022 haben mehrere Projektentwickler Insolvenz angemeldet, ein Signal, dass dieses Risiko real ist und nicht nur theoretisch besteht.
Für 2026 zieht die BaFin daraus konkrete Konsequenzen. Banken mit hohen Risiken aus der Gewerbeimmobilienfinanzierung und aus eigenen Immobilienbeständen müssen mit Sonderprüfungen rechnen. Die Aufsicht schaut sich gezielt jene Institute an, deren Portfolio besonders exponiert ist, und prüft, ob Risikovorsorge, Bewertung und Steuerung dem Marktumfeld standhalten. Das unterscheidet dieses Fokusrisiko von dem breiter angelegten Aufsichtsprogramm der Behörde: Hier geht es nicht um die Prüfplanung insgesamt, sondern um eine einzelne Kreditklasse und um jene Institute, die an ihr besonders hängen.
Ein zweiter Kanal läuft über die Immobilienfonds. In Deutschland verwalten sie zusammen 323,6 Milliarden Euro, verteilt auf mehr als tausend Fonds. Allein die offenen Publikumsfonds halten deutsche Sachwerte im Volumen von 162,1 Milliarden Euro. Seit August 2023 sind aus diesen Fonds netto rund 13 Milliarden Euro abgeflossen. Solche Abflüsse zwingen die Fonds im Zweifel zu Verkäufen in einen ohnehin dünnen Markt, was die Preise weiter unter Druck setzen kann, ein Mechanismus, den die Aufsicht mit besonderer Sorge verfolgt.
Dass das Risiko nicht auf Deutschland beschränkt ist, zeigt der Blick über den Atlantik. In den Vereinigten Staaten sind die Preise für Gewerbeimmobilien seit März 2022 um fast 20 Prozent gefallen, die Leerstandsquote bei Büros liegt bei rund 19 Prozent. Der amerikanische Markt ist kein Abbild des deutschen, aber er zeigt, wie tief und wie langwierig eine Korrektur in dieser Anlageklasse verlaufen kann.
Auch die Bundesbank ordnet den Gewerbeimmobilienmarkt in ihrem Finanzstabilitätsbericht als erhöhten Verwundbarkeitsfaktor ein. Ihr Argument ergänzt das der BaFin: Die Transaktionsvolumen sind niedrig, es kommen kaum Geschäfte zustande, und solange sich der Markt nicht in belastbaren Preisen sortiert, bleibt die Unsicherheit über den tatsächlichen Wert der Sicherheiten hoch. Gerade diese Unsicherheit macht die Kreditklasse für die Aufsicht so unangenehm.
Was heißt das für 2026? Der deutsche Bankensektor ist insgesamt solide kapitalisiert, und neun Prozent Bilanzanteil sind für sich genommen kein Systemrisiko. Doch das Risiko ist ungleich verteilt, es konzentriert sich bei den spezialisierten Finanzierern, und es entfaltet sich langsam über nachlaufende Indikatoren. Genau deshalb ist die Gewerbeimmobilie die Kreditklasse, auf die die Aufseher in diesem Jahr am genauesten schauen. Die Sonderprüfungen sind das Instrument, mit dem die BaFin sicherstellen will, dass die am stärksten betroffenen Institute die Korrektur verkraften, bevor aus einem Fokusrisiko ein akutes wird.
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